Доверяй, но проверяй: приёмка квартиры в новостройке

Для застройщика ваша квартира — лишь одна из тысяч, которые он сдаёт ежегодно. Но для вас-то она — та единственная, на поиски и покупку которой вы потратили столько сил, времени и денег. Вы пересмотрели кучу сайтов застройщиков, перебрали все варианты ипотеки от разных банков, собрали кипу документов для оформления сделки — и вот, наконец, всё позади, и вот-вот ключи от квартиры будут у вас. Главное в этот момент — не расслабиться. Нужно убедиться, что проданная вам квартира без недостатков. Иначе после подписания документов о приёмке все найденные позже дефекты вам придется устранять за свой счёт.

В федеральном законе № 214 «Об участии в долевом строительстве…» сама эта процедура частично регламентирована. Например, указано, что приёмка объекта должна произойти в течение недели после завершения строительных работ. Установлен и базовый срок гарантии на строительно-монтажные работы — не менее пяти лет. Застройщик при желании может его увеличить, но не уменьшить.

В 2017 году в закон ввели ещё одну норму — застройщик вместе с актом приёмки квартиры должен вручать покупателю инструкцию по эксплуатации. В ней прописываются все конструктивные особенности квартиры, а также устанавливаются сроки службы на элементы внутренней отделки, на инженерные коммуникации — электропроводку, водопровод, газ, вентиляцию, канализацию.

С одной стороны, покупателям это выгодно, потому что если какая-то система вышла из строя до истечения гарантийного срока, вы имеете право обратиться к застройщику, чтобы он устранил поломку. С другой стороны, и застройщик за счёт этого документа застрахован от спорных случаев. Например, если поломка возникла по вине застройщика — из-за нарушений инструкции или из-за неудачно проведённого ремонта.

До того как квартиры придут проверять покупатели, застройщик проводит собственную экспертизу — проверяет, исправны ли лифты, другие инженерные коммуникации, насколько качественно выполнены отделочные работы. Затем составляется график заселения дома, согласно которому покупатели приглашаются на финальный осмотр своих квартир.

Константин Рузаленок, менеджер отдела продаж федеральной риелторской компании «ЭТАЖИ», рассказывает: «Сам процесс приёмки следующий: вы приходите в назначенное для вас застройщиком время, показываете документы вашей квартиры, паспорт, прочие документы. Вам дают акты для записи дефектов и отправляют вместе с прорабом (технадзором и так далее) в вашу квартиру.

На этом этапе ваша задача — найти все дефекты и записать их в данный акт. На приёмку квартиры вы имеете полное право взять с собой специалиста-приёмщика (на рынке услуг их много), который приедет со своими инструментами, лазерными уровнями, правилами и личным опытом приёмки. На моём личном опыте количество дефектов варьируется от 5 до 10 в каждой квартире. В основном это мелочи из серии «отрегулировать окна». Но бывают и более серьёзные: неровности стяжки или стены вне допусков. Такое исправлять самостоятельно во время ремонта — исключительно хлопотно и дорого. Поэтому важно такие вещи выявить и вписать в акт дефектовки. При этом вы имеете право не подписывать акты приёмки. Либо подписать, но только при оформлении так называемого «гарантийного письма» от застройщика, в котором указаны дефекты и сроки исправления. После выполнения работ от вас нужны подписи о приёмке».

Главное — не торопиться с осмотром и проверить буквально каждый метр квартиры. Потому что все недостатки, найденные вами и отмеченные в акте приёмки, застройщику нужно будет устранить за свой счёт. Либо снизить цену на квартиру.

Чтобы ничего не пропустить, составьте для себя некий чек-лист того, что нужно проверить.

Пол, стены, потолок

Начинают обычно с этого, поскольку это самые большие элементы, да и устранение дефектов в них — например, кривизна стены или отслаивание штукатурки — обойдётся довольно дорого.

Проверьте:

• ровность — нет ли явных трещин, ям, бугров, перепадов на стыках, торчащей арматуры;

• герметичность монтажных швов и стыков;

• вертикальность стен: в квартире без отделки допустимое отклонение стены от вертикали — не более 15 миллиметров;

• фактическую высоту потолка — должна быть не меньше той, что заявлена в документах на квартиру.

Чаще всего встречаются именно изъяны при выравнивании стен и пола. Допустимые размеры неровностей регламентируются СНиП 3.04.01-87 «Изоляционные и отделочные покрытия». Но досконально изучать этот документ вам не понадобится. Достаточно понимать, что если дефект легко видно невооруженным глазом, он явно больше, чем допустимо нормами.

Особенно внимательно отнеситесь к проверке стяжки на полу. Если собираетесь укладывать ламинат, то вам понадобится идеально ровная и сухая поверхность с перепадами не более 3 мм.

Окна, двери, балконы, лоджии

Тоже частые объекты для претензий со стороны покупателей квартир.

Входные двери, особенно в домах эконом-класса и сдающихся под самоотделку, застройщик ставит самые простые — по сути, временные. Но это отмечается в договоре, и покупатель должен быть готов к тому, что нормальную дверь нужно будет поставить самому.

То же самое в недорогих домах и с окнами — поначалу в них стоят самые дешёвые стеклопакеты. Поэтому часто можно видеть, как, въезжая в квартиру и делая ремонт, жильцы в первые же месяцы меняют окна. Однако, по правилам, окна, установленные застройщиком, должны полностью соответствовать санитарным и строительным нормам.

Проверьте:

• высоту дверных межкомнатных проёмов — должна быть не менее 210 см;

• геометрию окон и дверных проёмов (должны быть строго прямоугольными, если только иное не предусмотрено проектом);

• вертикальность боковых откосов окон, их симметричность относительно стены;

• целостность стеклопакетов;

• нет ли зазоров, перекосов при установке;

• хорошо ли окна утеплены по периметру, нет ли пустот или щелей;

• насколько хорошо открываются и закрываются створки;

• насколько прочно закреплён подоконник;

• если есть железная дверь — качество её монтажа, отсутствие повреждений на полотне.

Инженерные коммуникации

Тут нужно обращать внимание и на исправность самого оборудования, и на то, насколько оно надёжно и эстетично закреплено.

Проверьте:

• исправность вентиляции (тут как раз и понадобится тонкая бумага или плёнка — она должна «прилипать» к вентиляционному отверстию);

• наличие автоматических предохранителей в электрощитке;

• наличие и удобное расположение основных кранов, перекрывающих воду в квартире;

• исправность кранов: если вода сильно разбрызгивается или подаётся неравномерно, толчками, возможно, кран установлен неправильно или сам по себе с дефектом;

• расположение радиаторов отопления (по СНиПу — до пола и до подоконника должно быть не меньше 6 см).

• надёжность крепления радиаторов, водопроводных труб и прочего оборудования.

Кстати, на радиаторы отопления Роман Шидлаускас, директор по развитию российского представительства итальянской компании Global Radiatori, советует обращать пристальное внимание:

«Дом не может быть сдан в эксплуатацию без систем отопления. Однако некоторые застройщики рассчитывают на то, что жильцы произведут замену радиаторов при ремонте, поэтому устанавливают в новостройках отопительные приборы низкого качества. Маркировка производителя — первое, на что нужно обратить внимание при осмотре батарей. Она гарантирует, что в случае поломки радиатора производитель его отремонтирует или заменит на новый. Название завода-изготовителя, модель и дата выпуска прибора с конвейера должны быть указаны на его боковой стороне».

Эксперт отмечает, важно обратить внимание и на размеры радиаторов, которые напрямую влияют на теплоотдачу. Например, алюминиевые батареи могут быть высотой 30 или 50 см, но ширина и глубина секций стандартны — минимум 8 см. Радиаторы меньшего размера не смогут прогреть комнату. Стоит изучить внутренние «рёбра» (ламели) радиатора. Их ширина должна равняться лицевой стороне секции, а высота составлять не менее 70 % монтажной высоты радиатора: например, у секции высотой 50 см ламель 35 см. Дело в том, что в целях экономии недобросовестные производители часто уменьшают размер внутренних «ребер», и радиатор слабо отапливает помещение.

Случается, что застройщик закупает качественные радиаторы, но некорректно их монтирует. К примеру, установка батарей до остекления в холодное время года может привести к повреждениям прокладок между секциями. В результате перепадов температур и давления на них образуются трещины и сколы, которые приводят к протечкам. Поэтому внимательно осмотрите соединения между секциями радиаторов.

Отделочные работы

Если у вас квартира с отделкой «под ключ», то все вышеприведённые требования ещё больше ужесточаются. Вам нужно проверить и качество всех отделочных работ — насколько ровно уложен ламинат/линолеум, поклеены обои, уложена плитка в ванной и так далее. Квартира должна быть полностью готова к проживанию без дополнительного ремонта.

Итак, вы с особым пристрастием осмотрели квартиру и все свои замечания отразили в акте приёмки. Если какие-то из этих замечаний слишком строгие и не соответствуют строительным нормам, застройщик имеет право с ними не согласиться. В остальном же, подписав акт приёмки, застройщик обязуется оперативно устранить все недостатки. По закону на это у него не более трёх месяцев.

После этого процедура приёмки повторяется. И так до тех пор, пока покупатель не будет готов принять квартиру. Но, как правило, в затягивании процесса не заинтересована ни та, ни другая сторона. Добросовестный застройщик старается максимально быстро устранить недочёты, а в идеале — и вовсе не допускать их. Если же вам всё-таки не повезло, и вы столкнулись с серьезными недоработками, будьте настойчивы — правда на вашей стороне.

«В конфликтных случаях можно и нужно подключать юридическую помощь, — подтверждает Константин Рузаленок. — Вам понадобится грамотное составление и подача претензии, понимание перспектив и размера неустойки, общее юридическое сопровождение. Это касается и случаев переноса сроков сдачи дома, и претензий по качеству отделки. К счастью, системные застройщики давно поняли, что на таком сложном и конкурентном рынке дорог каждый клиент. Поэтому растёт как качество отделки, так и качество общения и постпродажной работы. Но всё равно будет полезно иметь хотя бы общее представление о порядке приёма квартиры и о своих правах».

А ранее на N1.RU мы разбирались, как накопить на ипотеку и как проверить надёжность застройщика. Кроме того, на сайте вы сможете найти тысячи предложений по продаже квартир в новостройкахи по аренде жилья.