Не обделить детей: как продать квартиру с маткапиталом

Если для покупки квартиры вы использовали средства материнского капитала, будьте готовы к тому, что при продаже такого жилья придётся столкнуться с некоторыми нюансами. В частности, нужно, чтобы органы опеки дали добро на проведение сделки. N1.RU разобрался, каких процедур не миновать тем, кто планирует продавать такую квартиру, и как пройти этот путь без ошибок.

Жители Барнаула не пренебрегают помощью от государства и находят применение материнскому капиталу. Чаще всего семьи используют сертификат для приобретения собственной квартиры. А вот продажа жилья, купленного с привлечением средств государственной субсидии, у многих вызывает затруднения. Разберёмся в нюансах оформления продажи такой недвижимости.

Основное отличие от других подобных сделок заключается в том, что продавцу потребуется получить одобрение от местных органов опеки и попечительства, если в семье есть несовершеннолетние. Задача представителей власти — проконтролировать, чтобы интересы детей в возрасте до 18 лет не оказались ущемлены. Без данного разрешения сделку не зарегистрируют в Росреестре.

«Для использования сертификата необходимо оформить жильё в собственность всех членов семьи, так как органы опеки и попечительства внимательно смотрят за соблюдением прав несовершеннолетних. Чтобы получить от них согласие на продажу квартиры, родителям следует доказать, что сделка не ущемит интересы и права детей и что в её результате, во-первых, доли в праве собственности сохранятся за несовершеннолетними (то есть они получат равноценные доли в другом жилье); во-вторых, жилищные условия детей не ухудшатся и в новой квартире размер площади на каждого ребёнка не будет меньше, чем в старой квартире», — комментирует Татьяна Бертенёва, специалист по недвижимости центра недвижимости «МЕТРЫ».

Для обращения в органы опеки, как отмечает эксперт, родителям нужно будет написать заявление и предъявить следующие документы:

- оригиналы и копии паспортов взрослых и свидетельств о рождении детей;

- справка об оценочной стоимости квартиры;

- документы на квартиру;

- справка об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.

Таким образом, если семья продаёт квартиру с целью улучшения жилищных условий и каждому ребёнку в новом жилье будет выделена доля не меньше предыдущей, органы опеки в течение двух недель рассмотрят ваше заявление и дадут добро. Если же в семье к моменту заключения сделки все дети успели стать совершеннолетними, разрешения от органов опеки не потребуется.

Если квадратные метры покупались в ипотеку и кредит ещё не погашен, для продажи такой квартиры потребуется письменное разрешение банка. Основная сложность здесь — найти покупателя, готового взять на себя обязательства по погашению задолженности.

Как действовать в этом случае, рассказывает Людмила Авдюхина, региональный директор агентства недвижимости «Жилфонд» в Барнауле: «Чтобы продать такую недвижимость, нужно прежде всего так же получить разрешение органов опеки. Затем необходимо определиться со стоимостью. Потом квартира выставляется на продажу. Когда находится покупатель, нужно взять справку из банка об оставшейся задолженности. Затем составляется предварительный договор между продавцами и покупателем, в котором оговариваются сроки и порядок расчётов. Когда всё готово к сделке, нужно написать заявление на полное досрочное гашение ипотеки. И в день проведения сделки, после подписания договора купли-продажи и сдачи на регистрацию, нужно погасить задолженность. Сделать это лучше всего безналичным путём. Деньги должны быть перечислены со счёта покупателя квартиры на счёт продавца в банке, где оформлялась ипотека. Затем нужно дождаться закладной от банка, как правило, кредитные организации делают это день в день (некоторые в течение двух-трёх дней, некоторые около месяца — всё зависит от банка). Потом нужно сдать закладную с заявлением на снятие залога с квартиры в Росреестр. После чего новому владельцу остаётся дождаться регистрации права собственности».

Часто потенциальные покупатели опасаются связываться с продавцами, использовавшими для приобретения квартиры материнский капитал. С чем связаны эти опасения, объясняет Людмила Авдюхина: «Это связано с тем, что при проведении таких сделок возникает много нюансов. В частности, если не было получено разрешение органов опеки на продажу такой квартиры, то новый владелец в будущем рискует потерять право собственности. Отмечу, что с приобретением ипотечной квартиры в принципе (даже без применения средств материнского капитала) у покупателя связаны определённые сомнения. Люди просто боятся покупать такое жильё. Найти покупателя на залоговую недвижимость не так просто. Продавец, который выставляет на продажу подобный объект, как правило, сначала устанавливает рыночную стоимость. Но, как показывает практика, затем он снижает цену. В таких случаях уступают обычно 10–15 %. Но даже это не всегда помогает совершить сделку. Совсем недавно у нас в агентстве был случай. Клиент никак не мог продать ипотечную квартиру. В итоге агентство выкупило этот объект, продавец получил деньги. Обременение с квартиры было снято. Практически сразу после этого нашлись покупатели, которые с удовольствием приобрели жильё».

Ещё больше сложностей возникнет, если покупатель, приобретая кредитное жильё с маткапиталом, сам хочет оформить ипотеку. «Это возможно. Но, как показывает практика, сделать это непросто. Такие сделки проводятся нечасто. Операция сложная. Участвовать в решении подобных задач готовы далеко не все банки», — отмечает Людмила Авдюхина.

В заключение стоит сказать, что как к продаже, так и к покупке квартир, приобретённых с привлечением субсидии, подходить нужно основательно и без спешки, не пренебрегая изучением информации — тогда сделка пройдёт безопасно. «Нюансов здесь очень много. Не рекомендую заниматься покупкой или продажей подобной недвижимости самостоятельно. Сделкой должен заниматься опытный специалист, знающий все нюансы», — советует Людмила Авдюхина.

Ранее N1.RU рассказывал, как обойти подводные камни при покупке квартиры.В нашей базе объявлений большой выбор жилья как на вторичном рынке, так и в новостройках.