Дома для избранных. Каким было в 1990-х и стало в 2020-х элитное жилье в Барнауле

Зарождение рынка элитного жилья в Барнауле стало новой вехой развития города. В 1990-х годах здесь начали появляться многоквартирные дома с более высокими потолками, закрытыми дворами и подземным паркингом, выделявшиеся на фоне приевшихся пятиэтажек.

С тех пор изменился подход к строительству, появились новые материалы, а обеспеченные покупатели стали еще более требовательны к комфорту. Кто жил в первых элитных домах Барнаула и как со временем стал выглядеть рынок недвижимости для обеспеченных слоев населения — читайте в большом разборе NGS22.RU.

Именно в девяностые, по словам барнаульского риелтора Нонны Карповой, в Барнауле стали строить дома, которые начали называть элитными. Первый такой кирпичный дом, с более комфортной, широкой входной зоной и сравнительно большими планировками, появился на Молодежной, 41. Элитным считалось жилье в старом фонде, поскольку альтернативы практически не было — тогда квартир соответствующего уровня строили мало и на всех «элитариев» их просто не хватало.

— Также к жилью премиум-класса в городе традиционно относили квартиры в доме, где сейчас находится Главпочтамт, на Ленина, 54, и соседнем здании — доме № 56. Однако по-настоящему элитная застройка начала формироваться лишь в конце 1990-х — начале 2000-х. Один из первых таких домов расположился по адресу Профинтерна, 40А, в пешей доступности от Площади Октября.

Он полностью соответствовал тогдашним представлениям об элитной недвижимости: дом был не выше шести этажей, с лифтом и подземным паркингом, собственной закрытой территорией, просторными мраморными холлами и консьержем. При этом повышенные требования к комфорту существовали и раньше. Квартиры в центре еще в 1980-х нередко получали представители интеллигентных профессий — врачи, ученые, преподаватели.

В то время даже в обычных кирпичных домах новых серий предусматривались большие входные группы, витражи на уровне земли, колясочные и холлы с несколькими лифтами, однако всеобщая разруха 90-х внесла свои коррективы и следить за общим благосостоянием домов перестали. Первые этажи помещений стали сдавать в аренду, а жители начали несогласованно ставить перегородки, перекрывающие доступ сразу к нескольким квартирам, а иногда и вовсе самовольно осваивали чердаки. В результате всего за 10–15 лет город утратил многие элементы комфорта, которые были заложены еще в советском домостроении. Поэтому в середине 90-х пришлось всё же вспомнить о том, как жилось ранее.

Затем, в 1999 году, в краевой столице выросла десятиэтажка премиум-класса на Анатолия, 20 — жить там было престижно из-за близкого расположения к проспекту Комсомольскому. Дом отличался просторными входными группами и лоджиями. Однокомнатная квартира в нём занимала уже около сорока «квадратов». Стоимость жилья была высокой, и позволить его себе могли далеко не все. В доме, по словам Нонны Карповой, на тот момент жили представители администрации и руководители крупных предприятий. К слову, сейчас квадратный метр в этом доме стоит 106 383 рубля. За такую цену покупателям предлагают высокие потолки до трех метров, закрытую территорию со шлагбаумом и наличие лоджии.

К «старой элите» Барнаула начала 2000-х риелторы и эксперты рынка относят сразу несколько адресов. Среди них можно выделить дома на проспекте Социалистическом, 42 и 38, выполненные в неоклассическом стиле того времени, жилой комплекс «Три богатыря» на проспекте Ленина, 31, дом на улице Молодежной, 3б, а также застройку в районе Змеиногорского тракта, который неофициально называют «барнаульской Рублевкой».

— По общепринятым классификациям в городе фактически отсутствуют многоквартирные дома, которые можно было бы однозначно отнести к элитному жилью или жилью премиального сегмента. Большая часть объектов, включая те, что ранее считались премиальными, сегодня относятся к сегменту «комфорт». И то с натяжкой. Те же «Три богатыря», например, просто хороший дом тех времен, но без благоустроенной территории рядом, которая высоко ценится покупателями сейчас, — рассказал NGS22.RU архитектор Алексей Квасов.

Тем не менее в начале 2000-х элитными считались здания с просторными мраморными холлами, консьержами, квартирами большой площади — в том числе двухуровневыми, до 200 квадратных метров. Важным признаком статуса дома было наличие подземного паркинга, хотя в ряде объектов тогда его заменяли индивидуальные гаражи. В те же времена популярным стало создание зимних садов на лоджии или ее утепление.

Со временем часть таких домов утратила прежнюю привлекательность для покупателей — те же «Три богатыря» оказались в зоне активного грузового трафика, что повлияло на общий уровень шума, комфорт жильцов и экологию. Сейчас один квадратный метр в данном доме стоит 199 тысяч рублей, а трехкомнатная квартира площадью 90,4 «квадрата» может обойтись почти в 18 миллионов рублей.

— Около 20-ти лет назад этот дом считался чуть ли не символом города. Сейчас же он совсем не отвечает параметрам дома в премиум-сегменте: чтобы зайти в подъезд — надо подняться по лестнице, всюду железные двери, как в бункере, а во дворе повсюду стоят машины. Более того, нет места для прогулок с детьми — маленькая площадка обнесена забором и сдвинута в угол. Сегодня такие тонкости прорабатываются даже при стройке жилья повышенной комфортности, по факту же — новом эконом-сегменте, — вспоминает свои впечатления от здания архитектор Алексей Квасов.

Позднее, уже в середине 2000-х, в городе появились и другие дома, которые также можно было отнести к премиум-сегменту. Одним из первых высотных домов такого типа стал «Титаник» на улице Папанинцев, 97. Его строительство совпало с активным освоением района горы и Змеиногорского тракта в принципе. Тогда же там сформировалась малоэтажная застройка с огороженной территорией, консьержами и жильем, которое ценилось именно тем, что находится в местности, окруженной лесом.

Дома того периода проектировались, как уточняет Нонна Карпова, с учетом городской среды: прорабатывались фасады, благоустройство дворов, а внешний облик зданий сочетался с градостроительной ситуацией.

— В то время при проектировании архитекторы думали о том, как здания впишутся в городскую среду и не будут ли выбиваться из уже сложившейся городской застройки, что было очень ценно, поскольку Барнаул выглядел довольно гармонично. Тогда и появились дома комфорт-класса на Профинтерна, 40А, Социалистическом, 38 и 42. Стал меняться и подход к планировкам. У всех были очень маленькие кухни, поэтому архитекторы ставили вопрос о том, что кухня должна быть соединена с гостиной, чтобы у семьи было просторное место для времяпрепровождения. В простых квартирах того времени кухня площадью 12 «квадратов» была пределом мечтаний. Постепенно появилась и зона столовой, которая также стала актуальна только у более состоятельных людей.

Для элитных домов того времени было несколько критериев: обязательно центр города, но тихий — улочки, которые располагаются неподалеку от основных, материал — кирпич, а также квадратура — чем больше, тем лучше. Квартиры могли занимать от 70 до весомых 320 квадратов, причем, располагаться сразу на трех этажах. Один из таких примеров появлялся недавно на одном из сайтов объявлений за рекордные 73 млн рублей.

— В квартирах закладывали один большой санузел площадью 4–6 квадратных метров — по размеру сопоставимый с кухней в хрущевке. Отдельно предусматривалось помещение под постирочную, а также гостевой санузел. Именно тогда в городе начала формироваться тенденция на раздельные и гостевые санузлы, — вспоминает риелтор.

Еще одним показательным примером тех времен был крайкомовский дом на улице Анатолия, 91 — элитная застройка, где жили представители администрации краевого и городского уровня. Это здание отличалось тем, что в нём было по одной квартире на площадке, а в планировках впервые для Барнаула появились мастер-спальни с собственными ванными и гардеробными. Такие квартиры стоили значительно дороже рынка. На фоне однушек за 300–700 тысяч рублей жилье в этом доме, которое стоило на тот момент несколько миллионов, считалось недоступным для покупки и подчеркивало его статус.

Постепенно строительство премиального жилья в Барнауле набрало обороты, к которым стремилось как раз с 90-х. Дома элитного уровня создаются и сейчас, но при этом кардинально выделяются на фоне остальных. Их экстерьеры, интерьеры холлов, планировки и благоустройство придомовой территории создают архитектурные бюро столичного уровня, на входе встречают улыбчивые консьержи, а внутри самих домов своя экосистема с премиальными спа, зонами отдыха, бассейнами и даже бутиками.

В последние несколько лет в Барнауле стали появляться дома нового, более современного формата — с витражным остеклением и ставкой на покупку квартир на верхних этажах.

Изменились и требования к количеству квартир на площадках. Если раньше считалось нормой не более четырех квартир, то теперь на этаже могут разместить до восьми. Тем не менее стали появляться и одноподъездные дома, где минимальное количество квартир на площадке продолжает сохранять ощущение приватности.

Стандарты современного элитного жилья, как уточняет архитектор Алексей Квасов, формируются в крупных городах России и лишь затем приходят в регионы. Этот механизм напрямую влияет на то, как с каждым годом меняется представление о комфорте и премиальности. По его словам, независимо от класса дома в проектах начинают появляться схожие признаки. И если раньше повышенная высота потолков и качественные лифты были признаком элитного сегмента, то сейчас в домах эконом-сегмента это всё тоже присутствует.

— Вопрос уже не в классе жилья, а в наборе характеристик и в среде, которую предлагает застройщик для жизни. Сейчас необязательно, чтобы локация находилась в центре города, даже удаленная территория может восприниматься как премиальная, если рядом есть выразительный элемент, например, парк, лес, река или транспортная развязка. В таких случаях застройщики компенсируют удаленность собственной инфраструктурой, формируя автономный жилой комплекс или клубный дом, где есть весь необходимый минимум для комфортной жизни. Сейчас людям стала особенно важна и работа архитекторов. Если дом сделан хорошо — с ночной подсветкой, оригинальными фасадами, удобной входной группой — он начинает восприниматься как произведение искусства: важно, где он расположен, как вписан в окружение, как организовано пространство, — подчеркнул Квасов в разговоре с NGS22.RU.

По его словам, в последние несколько лет среди покупателей сформировался запрос на жилье с сервисной составляющей, близкой к гостиничной модели.

— Подземный паркинг — обязательный минимум. Покупателям очень важна возможность заехать и выйти из машины в тепле, консьерж, дополнительные сервисы, вроде фитнеса, бассейна и общественных пространств внутри дома. Например, сейчас в одном из реализуемых нами домов есть не только колясочные, но и так называемый «соседский центр», где можно познакомиться с соседями, поработать как в коворкинге или провести мастер-классы для детей.

При этом домов, которые в полной мере соответствуют всем критериям премиального продукта, в Барнауле чрезмерно мало, поэтому многие из них со временем теряют свой статус.

Еще одним принципиально новым трендом в контексте элитной недвижимости стали дома клубного типа, например, ЖК «Эдем» на берегу Барнаулки, рядом с парком Рериха. Дом рассчитан на 28 квартир, стоимость которых начинается от 8,5 млн рублей. Сдать его планируют в 2027 году.