До 500 тысяч за «квадрат». Почему цены на жилье в Алтайском крае улетели в космос и когда брать ипотеку

Месяц назад октября Банк России поднял ключевую ставку до рекордного 21% годовых, что в свою очередь заставило остальные банки взвинтить цены на ипотеку, сделав покупку жилья еще более недоступной. Почему цены на недвижимость на Алтае улетели в космос, какая ситуация сложилась на рынке и стоит ли брать жилищный кредит, NGS22.RU рассказал председатель Алтайской краевой организации профсоюза строителей Андрей Замороко.

Корни текущего положения на рынке недвижимости, по словам эксперта, уходят в 2008 год, когда страну настиг кризис.

— Цены тогда упали в два раза. Это сейчас уже выросло поколение риелторов, при которых стоимость недвижимости всегда росла, а я застал и другие времена. В пик 2008 года я однушку продавал за 1,8 млн рублей, а в 2010 году уже за 900 тысяч. Конечно, каждый кризис индивидуален, однако все они приносят с собой непростые времена, — вспоминает он.

При этом страшно, по словам Андрея Александровича, ни само падение, а то, что такое положение вещей может продержаться два-три года, а то и все четыре. Тут уже вопрос хватит ли сил всем выжить, мобилизовать свои силы.

— В 2019 году, когда приняли эскроу счета, к сожалению, не все строительные компании выдержали конкуренцию и пошли на подряды. На их место пришли заказчики в виде девелоперов, которые стали вкладывать в недвижимость деньги. Этих же застройщиков начали нанимать. Рынок недвижимости превратился в доходный бизнес. Люди стали не для себя покупать недвижимость, а зарабатывать на этом. Вложился, год подождал, продал. Миллион в карман положил. Успешный доход, — рассказывает эксперт.

У девелоперов, как рассказывает Андрей Замороко, рост цен в связи с этим пошел вверх. Однако сыграла свою роль и ипотека. Процентные ставки с 13−14% упали до 6−8 и даже 2%. Ну и конечно нельзя не упомянуть и первоначальный взнос, который держался на отметке 20−30−50%.

Председатель Алтайской краевой организации профсоюза строителей вспоминает, что неладное тогда все заметили, когда 1 квадрат готового жилья стал стоить дешевле чем квадрат жилья на этапе стройки: 60 тысяч против 80 тысяч.

— Тут все повторяется, ничего страшного нет, первоначальный взнос у нас был 50%, да и 30%. Потом разрешили брать ипотеки без первоначального взноса. Это было рассчитано на не самых состоятельных людей, благодаря которым покупательский спрос расширили, продлив рост цен на объекты недвижимости, — подчеркнул Андрей Замороко.

При этом председатель профсоюза придерживается мнения, что ситуацию с ипотеками надо было останавливать еще года два назад.

Эксперт отметил, что все работает хорошо, когда люди покупают жилье для себя. А когда они перепродают квадратные метры, это уже бизнес. При этом государство, понимая это, ввело налог для сделок, на которые люди выходили раньше положенного срока в пять лет (для купли-продажи) и три года (при приватизации, дарственной или получении наследства).

— У нас получается как? Люди вкладывают деньги, строители строят, а по информации водоканала отведение воды падает. Это показатель того, что люди покупают и не живут в квартирах. Для них это инвестиция. А государство вкладывает в коммуникации, свет, воду проводит, канализацию. Люди должны жить, оплачивать услуги, чтобы был круговорот денег. А при непотреблении деньги вложены, а дохода нет, — добавил он.

Эксперт считает, что в будущем могут появиться инструменты, чтобы отделить покупателя от инвестора.

— Я думаю, что всему свое время. И это правильно, потому что бизнес это бизнес. Если ты предприниматель, то должен платить. А если если хочешь улучшить жилищные условия, то это другая история, — отметил председатель профсоюза.

Ипотеки, как подчеркивает Андрей Александрович, нужны не для инвесторов, а для семейных людей, которые будут жить и работать в регионе. Чтобы не получилось, что человек квартиру по 80 тысяч за квадрат купил, а за 150 тысяч за квадрат продал.

— Пускай он, к примеру, 10 лет не будет иметь права продавать, раз приобрел жилье по социальной ипотеке и сниженной процентной ставке. Можно ограничения какие-то внести, чтобы человек жил именно в этой квартире, чтобы жил в регионе и не уезжал, при этом получая хорошую зарплату и развиваясь, — подчеркнул эксперт.

При этом Андрей Александрович негативно высказался на тему многоэтажного жилья малой квадратуры, назвав их человейниками.

— Это жестоко. Опять же, такого жилья стало больше, потому что девелоперы раздувают цены, а для клиента это становится непосильным трудом. Если 60 тысяч рублей это средняя заработная плата в Алтайском крае, то ну какие 150−500 тысяч за квадратный метр. Это понятно для инвесторов, покупателей из Москвы и Питера. Для них такие цены нормальны, но для нашего региона это опасно, потому что население региона уменьшается. Люди уезжают из Алтайского края, — отметил он.

По прогнозам население Алтайского края в 2,2 млн человек в ближайшее время может упасть до 1,8 млн. Так, регион с 1991 года, когда в нем проживало 2,5 млн человек, может к 2030 году потерять 700 тысяч человек — это целый Барнаул. Это произойдет, если власть, как подчеркивает эксперт, ничего не применит для того, чтобы люди оставались.

— Конечно, патриотизм — это хорошее дело, но на одном патриотизме не проживешь. Все-таки жить-то хочется здесь сейчас, — подчеркнул эксперт.

Чтобы люди хотели оставаться, город, по словам Андрея Замороко, должен развиваться в соответствии с генпланом, ведь где есть строительство — там есть жизнь.

— Моя фраза о снижении цен на жилье — посыл нашим строителям, чтобы они не забывали про 2008 год, когда не все смогли перестроиться и сохранить бизнес. Мне как председателю Алтайской краевой организации профсоюза строителей важно, чтобы строительные компании, которые сейчас у нас работают, сохранились, ведь за каждой компанией стоят тысячи людей, которые могут оказаться на улице. При этом многие люди, к сожалению, закредитованы, — заявил председатель профсоюза.

Андрей Замороко напоминает, что в стране выдали беспрецедентное количество кредитов. При этом складывается достаточно сложная ситуация, где переплелись экономика и политика.

— Мы живем в очень интересное время. Как все будет складываться? Надеюсь, что мы переживем, и экономика России поднимется, при достойной зарплате люди смогут оплачивать все свои кредиты и покупать достойное жилье. Если в ближайшее время ставку снизят и люди начнут вкладывать в производство, тогда инфляция упадет, произойдет реварвация усиление рубля и люди начнут зарабатывать. Экономика начнет развиваться. А если, наоборот, мы получим, большую инфляцию, девальвацию рубля и рост цен, — спрогнозировал эксперт.

В непростом положении, по словам Андрея Александровича, могут оказаться строители, поэтому важно, чтобы компании располагали экономическими и финансовыми ресурсами, адекватно оценивали свои силы и правильно вели бизнес.

— Что в кризис опасно? Проблемы могут возникнуть с кредитами, поскольку финансовая неграмотность и недальновидность, к сожалению, это первое что может утянуть вниз. Ситуация может сложиться таким образом, у строителя может встать вопрос банкротства, а нужно, чтобы он сохранил свое, чтобы люди не оказались на улице, — добавил он.

Эксперт с осторожностью делится мыслями на тему того, стоит ли сейчас оформлять на себя кредиты и брать ипотеку.

— Риелторы говорят, что всегда нужно стремиться к улучшению жилищных условий, брать ипотеку, но сейчас недвижимость это уже инвестиции, а нужно уметь разбираться. Нужно знать, когда входить в рынок, а когда выходить из него, поскольку мнение, что цены на недвижимость будут расти всегда, заблуждение, — подчеркнул Андрей Замороко.

В настоящее время, по словам Андрея Замороко, выгоднее получать проценты с депозита в банке, чем на эту сумму купить квартиру и сдавать ее в аренду, даже с учетом налогов.

— Если двухкомнатную квартиру продать за 5 млн рублей и положить деньги в банк под 21%, то ежемесячно человек может получать около 80 тысяч рублей, после вычета налогов — 75 тысяч рублей. А если эту же двушку сдавать, то максимум, что можешь получить — это 30-40 тысяч в месяц, — объяснил он.

При этом председатель Алтайской краевой организации профсоюза строителей подчеркивает, что от недвижимости не так просто избавиться - собственник зависит от ситуации на рынке.

— Если покупательский спрос превышает, можно быстро продать. А если наоборот, то нужно продать дешевле, и можно попасть на деньги. Поэтому недвижимость это товар, который может приносить как доходы, так и убытки, если неумело ей распоряжаться. Важно также понимать, что такое актив — сдача жилья в аренду или вложение в долевое строительство, и пассив, когда человек покупает жилье и живет там, — указал эксперт.

Беря кредит, отмечает Андрей Александрович, человек должен иметь четкие представления о своей подушке безопасности и доходности, особенно если у него есть дети. Нужно уметь управлять своими доходами и расходами.

— Если у вас многодетная семья и вы хотите больше квадратных метров, то нужно 10 раз подумать и один раз отрезать, а не наоборот, — заключил эксперт.

При этом председатель Алтайской краевой организации профсоюза строителей рекомендует иметь проверенного риэлтора и всегда советоваться с ним.