«У нас дикий план, в этом беда»: как точечная застройка поглощает старые кварталы Барнаула

В Барнауле то и дело возникают конфликты вокруг новых домов в уже застроенных кварталах. В 2023 году, например, серьезные споры вызвал проект двух многоэтажек на месте кинотеатра «Искра» или дома на Шумакова, 3. И жалобы часто одни и те же. Люди говорят, что застройщики не учитывают мнение жителей микрорайонов, не думают об озеленении, о парковках и об историческом виде района. Поэтому, считают многие барнаульцы, часто точечная застройка городу вредит. NGS22.RU поговорил с архитекторами и общественниками о том, почему точечная застройка в Барнауле всё еще вызывает конфликты и могут ли застройщики и жители договориться.

В 2023 году протест жителей домов на улицах Георгиева, 44 и 50 лет СССР, 51 вызвала новость о строительстве на месте кинотеатра «Искра» так называемого «Живого комплекса». Он будет включать две башни высотой 17 и 9 этажей, там планируют разместить апартаменты, офисные помещения, фитнес-зал, кафе, продуктовый магазин и даже ЗАГС. Два здания объединят общей пристройкой с общественными помещениями. Вокруг здания застройщик намерен обустроить сквер, который займет территорию площади Жукова.

Жители близстоящих домов на ул. Георгиева, 44 и 50 лет СССР, 51 проектом недовольны по нескольким причинам. Они говорят, что стройка значительно сократит число парковок. По их словам, уже сейчас всё пространство вокруг домов буквально забито автомобилями и ставить их негде. Компания же намерена построить подземный паркинг, но всего на 100 мест, которых явно не хватит для работников офисов и постояльцев апартаментов.

Кроме того, людей не устраивает и сам факт стройки под окнами. Они считают, что дорожная техника будет ехать по их дворам и портить их. Также из-за работ ухудшится и состояние их домов, уверены жители. Особенно пострадает дом на ул. Георгиева, 44, ведь у него уже «отходят плиты», говорят жители.

Застройщик «Мой Дом» отвечает, что их новые многоэтажки близлежащим домам никак не навредят. Сваи под новый ЖК будут вдавливать, а не вбивать — это более безопасная технология. Мест на подземном паркинге хватит на весь комплекс, а для строительной техники компания планирует построить отдельный заезд. А на площади Жукова, часть которой сейчас перекрыта строительным забором, «Мой дом» намерен восстановить памятник собственно Жукову и даже организовать вокруг небольшой сквер, пишет «Амител».

Но эти заявления застройщика жителей не устраивают, и они продолжают протестовать. В декабре представители «Моего дома» встретились с людьми, и на встрече многие резко возразили против стройки.

Совсем недалеко от «Искры», за торговым центром «Лето», компания «Первый» планирует построить разноуровневый ЖК на 17, 21 и 25 этажей. Дом рассчитан на 415 квартир и на 744 человека, пишет Amic.ru.

— Конечно, эта стройка всем только навредит. Это не один дом, а сразу три гигантских здания, вся транспортная нагрузка ляжет на нас. Уже сейчас на Шумакова пробки и парковок нет, и поэтому ситуация еще и ухудшится. Ну и, конечно, стройка прямо под окнами не понравится никому, — возмущается один из жителей соседнего с ТЦ дома на ул. Шумакова, 36.

Проект уже прошел через градсовет в декабре 2023 года, хоть его и раскритиковал главный архитектор края Виктор Четошников. Он говорил, что площадь здания слишком велика для столь небольшой территории. А директор Союза архитекторов и проектировщиков Западной Сибири Сергей Шадрин отмечал, что на участке «размещается неразмещаемое». Однако это не помешало девяти архитекторам одобрить и утвердить проект.

И подобные проекты появляются в Барнауле практически каждый год. В 2021 году жители домов 150/3 и 150/4 на улице Гущина протестовали против строительства девятиэтажки в 15 метрах от них. Тогда они даже собирали митинг против точечной застройки, писал «Толк». Однако возмущения так ни к чему и не привели.

Интересы жителей уже сформированных кварталов и застройщиков, решающих запускать там свои новые проекты, всегда будут противоречить друг другу, и это «практически неразрешимый вопрос», отметил барнаульский архитектор Андрей Атаджанов.

Сейчас в городе становится всё меньше земли, которую можно использовать под застройку, объясняет эксперт. Площадей под новые проекты не хватает, и поэтому застройщики ищут все возможные места, где можно построить здание. Поэтому недовольство жителей вряд ли может стать для строителей препятствием, считает Атаджанов:

— Застройщик хочет реализовать свои амбиции, получить деньги, а люди в этом всём будут жить долгие годы. Для людей сама стройка, ситуация с парковками и озеленением — это их жизнь. А для застройщика это бизнес, и он тут руководствуется своими финансовыми интересами в первую очередь.

Чтобы заработать, бизнесмены строят здания с как можно большим количеством этажей. И эта «вынужденная оптимизация» во многих случаях вредит районам, ведь она сильно меняет внешний вид территории и усложняет жизнь людям, говорит архитектор:

— У нас есть сейчас тенденция на реконструкцию микрорайонов, когда низкоэтажные здания меняются на многоэтажные. На Советской армии такой пример есть. Там небольшой квартал, где вместо двух- и трехэтажных зданий «выросли» восемнадцатиэтажные. Конечно, инфраструктура и городская среда были под это всё не приспособлены. Людей становится в разы больше, это сразу чувствуется. Всем им нужны парковки, общественные территории и так далее. А у нас не в каждом районе это есть в достаточном количестве.

Мнение о том, что застройщики Барнаула сейчас думают исключительно о своих бизнес-интересах, а проблемы обычных людей их беспокоят мало, разделяет и архитектор Владимир Антоненко:

— Если точечную застройку делать для города, а не для застройщиков, то она не навредит никому. Проблемы она будет приносить только тогда, когда ее бездумно применяют там, где этого априори не должно быть. В Барнауле администрация идет на поводу у застройщиков и выполняет заказ центра строить как можно больше квадратных метров. Отсюда и все скандалы.

Точечная застройка «работает» тогда, когда строятся здания небольшой (максимум 5–10 этажей) высоты. В этом случае они не выделяются из окружающей застройки и не оказывают большой нагрузки на ближайшие дома. Главное, чтобы здания сочетались друг с другом, считает историк и краевед Даниил Дегтярев:

— У нас есть много старых домов, но они не представляют никакой ценности. Это избушки, и их снос и замена многоэтажными домами — это даже благо. Там ничего не надо сохранять, там, наоборот, надо менять. Пример — район Обского бульвара, где надо сносить частный сектор и строить современные дома. Но высотная застройка не должна вторгаться в старинные кварталы, потому что первое просто задавит второе.

Контролировать застройку должна администрация, говорит Дегтярев. Именно для этого создан градсовет Барнаула. Однако властям и архитекторам часто не хватает единого понимая о том, каким должен быть город:

— Задача архитектурного сообщества и администрации — не допускать строительства уродливых, несочетаемых домов в архитектурно ценных районах. Есть в городе главный архитектор, у него есть представление, как должны выглядеть эти районы, и он должен регулировать выдачу разрешений. Должен быть в городе архитектурный код или мастер-план. У нас такой дикий план, в этом беда. Это не вина застройщика в том, что строят некрасивые дома. Они всё делают исходя из коммерческих соображений. Это вина архитекторов, которые идут на поводу у застройщиков.

Кроме того, и администрации, и застройщикам стоит вести диалог с обществом по поводу грядущих строек, чтобы избежать противоречий, добавляет краевед.

О том, что в ситуации виноваты в первую очередь недостатки городского генплана и правил землепользования, говорит и архитектор Андрей Атаджанов. Создатели генплана не продумывают, повредит ли высотное здание (будь это жилье или «офисник» с апартаментами) окружающей застройке или же нет, отметил он. Градостроительные нормативы Барнаула также почти не учитывают, как повлияет строительство высокоэтажного здания на жителей ближайших домов:

— Генплан и правила застройки, конечно, ограничивают этажность, но они многие другие вещи архитектурные вообще никак не описывают и не регламентируют. Поэтому у нас, может быть, появится какая-то серия документов, которые вот будут больше нацелены именно на комфорт и на то, чтобы среда, которая в городе сложилась, не менялась слишком резко. Чтобы опять же двухэтажки не менялись на восемнадцатиэтажки, потому что это критический перепад, ведь количество жителей и плотность населения вырастает там в разы. Но всё это сложно, и законодательство — это такая машина, которая едет очень медленно.

Еще в Барнауле крайне щадящие и устаревшие требования по парковкам. Машин со времени принятия этих требований стало больше, а нормы остались прежними, поэтому жителям новостроек и негде парковаться, отмечает Атаджанов:

— На 100 жителей 15 парковочных мест — это мизерное количество. Казалось бы, надо повышать, но в наших нормативах ничего не повышается, поэтому выходят проекты, к которым у жителей сразу возникают вопросы в части парковок. У нас такие сложные комплексные вопросы, как транспортный каркас города и парковки, решаются точечно. Можно, конечно, сделать, закатать поле асфальта или подземный паркинг на 10 этажей, но по существу это ничего не решит. Если мы будем делать много парковок, то придем к тому, что у нас весь город закатается в парковку.

А вот барнаульский архитектор Александр Деринг убежден, что растущее количество личного транспорта так или иначе будет создавать проблемы горожанам. И парковок на всех всё равно не хватит:

— Это было, есть и будет, к сожалению. Очень сложно найти парковочные места абсолютно для всех. Но этот вопрос не должен быть преградой для развития города. Надо решать проблему комплексно. Если у нас будет налажен хороший общественный транспорт, хорошие автобусы, развитая трамвайная и троллейбусная сеть, и если всё это будет ходить достаточно регулярно и комфортно, то зачем людям в пробках стоять, искать парковку у дома и у работы, мучиться со своими же этими автомобилями.

Деринг уверен, что проблемы точечной застройки в Барнауле сильно преувеличены. Как и недостаток парковок, такая застройка — естественная часть нашей жизни, считает архитектор. Когда люди к чему-то привыкли, им не хочется видеть на этом месте что-то новое. То же происходит и в ситуации с кинотеатром «Искра», отметил он. По его словам, это строительство может принести пользу району, однако жители ближайших домов были бы недовольны любой стройкой:

— Люди зачастую считают: «Не трогайте ничего, так доживем здесь до смерти, и нам ничего не нужно. И этих людей можно понять. Я сам житель города и сам прекрасно это всё понимаю. Если у меня под носом тоже будет что-то возникать непонятное, я тоже буду недоволен. Поэтому людям нужно всё разъяснять. В этом заключается большая работа застройщиков. Нужно убеждать и говорить, что, кстати, и делается.

Архитектор заявляет, что застройщики, администрация района и города стараются прислушиваться к мнению населения, ведь «никому не нужны проблемы». Любой проект многократно проверяют эксперты, оценивают на градосовете и так далее. И пожелания людей выполняются: именно поэтому в последнее время в Барнауле стало больше благоустроенных, качественно сделанных пространств. Сейчас же экономическая ситуация и градостроительные требования другие, чем во времена застройки существующих кварталов, поэтому надо учитывать существующие реалии, подчеркнул Деринг:

— Строительство — это большой бизнес, в котором задействованы тысячи, а может быть, даже сотни тысяч людей, горожан, которые живут в этих домах, у которых есть семьи. И их надо кормить. Это тоже большая экономика, поэтому нужно здесь тоже понимать, что должен быть баланс качества и экономической рентабельности.

Казалось бы, при всей нехватке земли в Барнауле можно строить здания на другом берегу Оби, о чем активно говорят недовольные точечной застройкой горожане. Жилые районы на правом берегу предусмотрены в новой версии генплана города, которая сейчас разрабатывается, рассказал Андрей Атаджанов. Эти районы планировали еще при Советах, но тогда от этой идеи отказались. Сейчас же, когда земли в городе стало очень мало, к ней снова могут вернуться, предполагает архитектор:

— Правый берег затапливает, там нужно намывать грунт его, а его предстоит где-то взять, такие огромные объемы грунта из воздуха не получишь. Застройщики хотят сделать попроще, подешевле. И пока есть где сделать дешевле, они будут выбирать варианты точечной застройки. А правый берег у нас оставлен на потом. И, наверное, возьмутся за него только тогда, когда никаких вариантов больше не останется. Сейчас же крупные кварталы там вряд ли появятся.

Для развития второго берега можно использовать программу комплексного развития территорий, но она потребует строгих проверок и экспертиз, подачи документов в Москву и так далее. Но Андрей Атаджанов уверен, что рано или поздно время для таких решений все-таки настанет.