«Плавная трансформация ипотеки — лучший способ». Экономист — о том, что ждет осенью алтайский рынок недвижимости

Вопрос о том, как трансформация семейной ипотеки после 1 октября отразится на строительной отрасли, сегодня волнует многих — от потенциальных покупателей до крупных девелоперов. О том, стоит ли ждать обвала цен на новостройки и как государство планирует поддерживать баланс в секторе, NGS22.RU рассказал экономист Георгий Мацуга.

По мнению эксперта, коррекция спроса и цен на первичном рынке неизбежна.

— Скорее всего, цены на квартиры в новостройках и спрос на жилье, действительно, могут пойти вниз из-за изменения условий семейной ипотеки. Однако делать прогнозы о глубине падения пока преждевременно. Ситуация остается «подвижной»: сроки введения новых правил уже неоднократно сдвигались, и нет гарантии, что дата 1 октября 2026 года станет окончательной. Параметры программы все еще обсуждаются, и финальный сценарий пока не утвержден.

Тем не менее, курс на изменения взят стратегически верно. Мацуга подчеркивает: нынешние условия льготной ипотеки искажают рынок недвижимости.

— Масштабы, которые имеет семейная ипотека в настоящее время, приводят к деформации рынка и перекладыванию бремени расходов на те категории потребителей, которые не имеют возможности воспользоваться льготами.

Кроме того, колоссальные бюджетные расходы на субсидирование ставок подпитывают инфляцию. Переход к более адресной поддержке — необходимый шаг для оздоровления экономики.

Экономист считает, что идеальным моментом для изменений условий ипотеки стала бы макроэкономическая стабилизация, которую можно ожидать лишь при снижении ключевой ставки ЦБ до 7%.

«Если бы мы достигли такого уровня ставки к 2027 году, рынок прошел бы трансформацию безболезненно, — отмечает Мацуга. — Но, скорее всего, процесс снижения ставки будет идти медленнее: в ближайшие годы мы вряд ли увидим показатель ниже 10–11%. Реалистичный сценарий для 7% — это 2030 год».

Главная интрига заключается в том, что власти вряд ли станут ждать 2030 года. Скорее всего, новые правила вступят в силу либо в конце 2026-го, либо в начале 2027-го. В таком случае строительному сектору придется столкнуться с серьезным испытанием: снижением покупательской способности и необходимостью адаптироваться к новым реалиям.

Чтобы понять, к чему готовиться покупателям и девелоперам, экономист проанализировал возможные сценарии развития событий.

— Если опираться на сухие цифры и упрощенные модели, может показаться, что спрос на новостройки просядет на 12%, а цены поползут вниз на 4%.

Однако реальный рынок гораздо сложнее и обладает «подушками безопасности».

— Во-первых, правительство рассчитывает, что корректировка условий ипотеки оздоровит рынок и в конечном итоге позволит снизить общие рыночные ставки. Это станет естественным амортизатором, который не даст спросу обвалиться. Во-вторых, покупатели не исчезнут бесследно: часть из них просто переориентируется на вторичное жилье, аренду или другие доступные льготные программы. Этот переток спроса сгладит негативный эффект для первичного рынка. В итоге, вместо пугающих 12% мы, скорее всего, увидим более умеренное снижение — в районе 6%.

Даже если этот пессимистичный прогноз сбудется, то по словам экономиста, это будет лишь временная турбулентность. Механизм процентных ставок, на который делает ставку государство, должен вернуть спрос к прежним показателям в течение трех лет.

Однако возникает логичный вопрос — зачем проходить через болезненное падение, если его можно избежать.

— На мой взгляд, ключ к стабильности — в постепенности. Вместо резкого скачка ставок (например, до 12% для семей с одним ребенком в мегаполисах), логичнее внедрить «плавный переход». Можно растянуть повышение ставки на несколько лет, увеличивая её на 1% ежегодно или раз в полгода. Такой подход позволит рынку адаптироваться без шоковых потрясений.

Что касается поддержки застройщиков, то она должна оставаться «планом Б» на случай критической ситуации.

— Прямые вливания в отрасль — это, по сути, попытка исправить одни рыночные искажения другими. Гораздо эффективнее выстроить процесс изменений так, чтобы девелоперам не требовалась «скорая помощь» от государства. Плавная трансформация условий ипотеки — лучший способ сохранить баланс и избежать лишних рисков для всех участников рынка.