«Окно возможностей сузилось до размеров форточки»: сколько стоят квартиры в новостройках Барнаула и ждать ли обвала цен

На рынке недвижимости Барнаула сложилась неоднозначная ситуация. С одной стороны, есть прогнозы о возможном «схлопывании» первичного рынка к 2026 году из-за перегретых цен. С другой — видно, как застройщики пытаются подстроиться под довольно жесткие реалии. Почему количество сделок снижается с каждым годом, как алтайские застройщики пытаются выжить в новых реалиях и что будет дальше с ценами читайте — в материале NGS22.RU.

Риелтор Карина Расулова отмечает важный нюанс: когда речь идет о «затоваривании» рынка, чаще всего говорят о новых проектах, которые только вышли в продажу. В домах, которые уже сданы и готовы к заселению, ситуация куда спокойнее — там нераспроданными остаются лишь около 5% квартир.

Интересно меняется и структура спроса. Если раньше инвесторы сметали все подряд, то сейчас рынок стал «семейным».

• Бизнес- и элит-класс сейчас переживают не лучшие времена — это самый сложный сегмент для реализации.

• Семейные форматы (особенно двушки и трешки) стали фаворитами. Люди покупают их для жизни, а не для перепродажи, активно используя льготные ипотечные программы.

• Студии и «однушки», которые раньше были «золотым стандартом» для инвесторов, заметно сдали позиции.

По словам Расуловой, главный тормоз спроса — это, конечно, ипотека. Когда льготные программы меняются, рынок лихорадит. Сейчас более половины сделок проходят именно через семейную ипотеку, и любые ее изменения сильно влияют на рынок.

— К этому добавляется разрыв между доходами людей и стоимостью «квадрата». Себестоимость строительства растет, застройщики вынуждены поднимать цены, и в итоге новостройка часто оказывается дороже аналогичной вторички с уже готовым ремонтом. Покупатель голосует рублем и все чаще смотрит в сторону «вторички».

Девелоперы не сидят сложа руки. В ход идут точечные скидки, субсидирование ставок и рассрочки, хотя для самих строительных компаний это довольно рискованная стратегия.

— Застройщики активно борются за клиента, но инструменты разнятся. Есть точечные скидки — например, минус сумма за каждого ребенка, скидка участникам СВО и прочее. Компании готовы уступить 200–300 тыс. рублей разными способами.Застройщик может субсидировать базовую ставку примерно до 12,9%, а семейную до 3,9%. Рассрочки — популярный, но рискованный для девелопера инструмент.

Риелтор Сергей Бастрыкин отмечает очевидный тренд: последние пару лет количество сделок в новостройках неуклонно снижается.

— И дело не только в том, что государство методично «закручивает гайки» по льготным ипотечным программам. Рынок стал заложником собственного неконтролируемого роста цен, который произошел на фоне стагнации реальных доходов населения. В итоге «окно возможностей» для покупателя сузилось до размеров форточки.

Он подтвердил, что девелоперы прекрасно осознают масштаб проблемы.

— Сегодня они стали гораздо сговорчивее: готовы предлагать длительные и даже беспроцентные рассрочки или делать прямые скидки на стоимость жилья. Однако важно понимать: это не акт доброй воли, а вынужденная мера. Застройщики идут на уступки лишь тогда, когда им критически важно закрыть эскроу-счета.

Отвечая на вопрос — почему доступные квартиры в краевой столице стали почти мифическим явлением, риэлтор подчеркнул, что главная проблема кроется в самой технологии строительства.

— Около 95% всех новостроек в Барнауле — это монолит. Это самый дорогой способ возведения домов, и, как следствие, бюджетных вариантов на рынке просто не остается. Даже если застройщик пытается сделать проект чуть экономнее, итоговый ценник всё равно подтягивается к уровню «монолитных» конкурентов.Загадка проста: недорогого жилья нет, потому что его не строят. У компаний нет возможности массово возводить панельные дома — заводов мало, а везти материалы издалека слишком накладно, — объясняет Бастрыкин.

Вопрос о срывах сроков сдачи объектов сегодня стоит особенно остро. И хотя массовых «заморозок» прямо сейчас мы не наблюдаем, эксперт уверен: основные потрясения еще впереди. Причем удар придется по двум противоположным полюсам:

Федеральные и крупные игроки. У них огромные объемы строительства и, соответственно, колоссальные риски. Когда продажи встают, а обязательств перед банками и дольщиками — на миллиарды, ситуация становится критической.

Мелкие частные застройщики. Если весь капитал компании вложен в один-единственный дом, отсутствие продаж для них — прямой путь к банкротству.

В более выгодном положении, по мнению риелтора, оказались «середняки». У них была возможность создать финансовую подушку в «жирные» годы, что дает им больше шансов удержаться на плаву. Впрочем, рынок — материя изменчивая, и в нынешних условиях абсолютных гарантий нет ни для кого.

Многие надеются, что цены вот-вот пойдут вниз, но эксперты настроены скептически.

— Ключевые игроки здесь — не застройщики, а банки. Им невыгодно обесценивание активов, поэтому они сделают всё, чтобы не допустить обвала. Скорее всего, рынок будет «сжиматься» и трансформироваться, но резкого падения цен, которое позволило бы купить квартиру «за копейки», ждать не стоит, — обозначил Бастрыкин.

Хотя рынок не такой активный, как в «былые» времена, по мнению риелтора Карины Расуловой, рост цен сдерживается ростом себестоимости строительства, а не спросом.

— Сейчас выгоднее «ловить» точечные предложения со скидками, но панического падения цен, вероятно, не будет. Рынок переживает структурную перестройку. Самые интересные возможности по ценам могут открыться в сегменте бизнес-класса, а в массовом сегменте стоит сосредоточиться на поиске хорошей акции от надежного застройщика и не затягивать с покупкой, если такие мысли есть. Тем более, что требования по ипотеке ужесточаются с каждым годом, а круг людей, подходящих под льготные условия сужается.