Хозяин приходит без спроса, квартиранты не платят. Как составить договор аренды, чтобы не потерять деньги и нервы

При составлении договора арендатору стоит убедиться, что он имеет дело именно с собственником жилья, рекомендует эксперт по недвижимости, исполнительный директор компании Apart Sharing Ксения Куликовская:

— Попросите арендодателя предоставить документ, подтверждающий право распоряжаться имуществом. Например, свидетельство о собственности или официальную доверенность от владельца. Без этих бумаг заключать сделку просто опасно.

Чтобы узнать, кто собственник жилья, арендатору надо запросить актуальную выписку из ЕГРН, добавляют правовой эксперт «Академии Недвижимости» Ирина Шнаркина и сооснователь компании Mishchevich Group Анастасия Мищевич. Стоит также проверить паспорт арендодателя.

— Если собственников несколько, [нужны] подписи всех или доверенность. [Стоит] сразу согласовать, кто проживает, что входит в платежи (коммуналка, счетчики, интернет), какие ограничения (животные, курение, гости, субаренда). Обязательно — акт приема-передачи с показаниями счетчиков, описью техники/мебели и фото, — советует Мищевич.

Если договор подписывает не собственник, а кто-то по доверенности, то нужно изучить этот документ и убедиться, что он действителен.

— Внимательно ознакомиться с договором и проверить все основные пункты: срок аренды, размер арендной платы и порядок ее изменения, основания досрочного расторжения договора и условия его продления. В случае передачи обеспечительного платежа его размер и условия возврата тоже должны быть закреплены в договоре, — уточняет Ирина Шнаркина.

По словам Ксении Куликовской, в договоре стоит указать все критерии, по которым возможно досрочное выселение.

— Это может быть выселение по инициативе арендатора или расторжение договора из-за каких-либо недостатков жилья, которые квартиросъемщик не заметил при заселении. Например, сырость, насекомые, посторонний шум и прочее. И в том, и в другом случае прописывается срок выселения, как будет возвращаться депозит и оплата за неиспользованный период, — говорит Куликовская.

Ирина Шнаркина говорит, что условия досрочного расторжения — один из основных пунктов договора аренды. И он должен быть четким:

— Нужно указать основания для расторжения, а также порядок и сроки уведомления одной из сторон.

Анастасия Мищевич советует прописывать два блока: основания и порядок.

— Основания для собственника — просрочка оплаты (например, более X дней), порча имущества, жалобы соседей, использование не по назначению, проживание третьих лиц без согласия. Порядок может быть следующим, исходя из моего опыта: письменное уведомление (мессенджер + e-mail, заказное письмо), срок на устранение нарушения, дата выезда, финальные расчеты, подписание акта возврата. Важно, что выселить силой нельзя — если человек не съезжает, вопрос решается через суд, поэтому фиксируйте алгоритм и доказательства, — уточняет эксперт.

По словам Ирины Шнаркиной, стоимость аренды жилья может меняться только по условиям договора. Если такой механизм не прописали, собственник в одностороннем порядке не может поменять цену.

— В договоре указывается возможность индексации, ее периодичность (не чаще раза в год) и способ изменения цены — фиксированный процент или привязка к индексу. Также определяются сроки и форма уведомления арендатора, — добавила правовой эксперт.

По словам Ксении Куликовской, пункт об изменении арендной платы может выглядеть по-разному, это зависит от договоренности сторон.

— Например, один из вариантов — одностороннее повышение цены арендодателем. В договоре прямо указывается, что владелец имеет право повышать плату не чаще раза в год, и прописывается порядок уведомления арендатора об этом: каким способом и за какой срок. Но чаще всего используется формулировка «изменение по соглашению сторон» — это уравнивает права арендатора и арендодателя.

Анастасия Мищевич же считает, что фраза «собственник может менять цену в одностороннем порядке» в договоре — самая частая ошибка:

— Исходя из моего опыта, необходимо прописывать: изменение по соглашению сторон или заранее прописанная индексация — не чаще 1 раза в 12 месяцев, на фиксированный процент/сумму, с уведомлением за 30 дней.

Сразу ответим на первый вопрос: да, можно.

— Чтобы это закрепить юридически, условие о неустойке нужно включить прямо в текст договора аренды. Можно оформить его как отдельный пункт, приложение или даже как дополнительное соглашение, если договор уже подписан. Важно прописать все детали: в каком случае начисляется санкция (например, при задержке оплаты более чем на пять дней), ее точный размер (скажем, 0,1% от суммы аренды за каждый день просрочки) и порядок выплаты, — поясняет Ксения Куликовская.

Но размер штрафа не должен быть фантастическим.

— При этом важно, чтобы размер штрафа был разумным и был прописан порядок его начисления, — говорит Ирина Шнаркина.

— Пропишите дату платежа, льготный период 1–2 дня и пени за каждый день просрочки. Слишком жесткие штрафы часто уменьшают, поэтому ставка должна быть разумной, — рекомендует Анастасия Мищевич.

«Работают не угрозы, а документы», — утверждает Анастасия Мищевич. По ее словам, в них надо прописать депозит за один месяц, четкие сроки оплаты, акт с описью и фото, запрет на субаренду без согласия. Не будет лишним зафиксировать каналы уведомлений.

— Если конфликт, собирайте доказательства просрочек и переписки, дальше вопрос обычно решается юридически, — добавила Мищевич.

Ксения Куликовская тоже считает, что с недобросовестным арендатором поможет справиться правильно составленный договор:

— В нем должны быть прописаны сумма и сроки оплаты, а также условие, что, например, две задержки подряд считаются нарушением и ведут к расторжению договора и выселению. Это и будет основным доказательством в суде, если арендатор не захочет всё решить мирным путем.

Ирина Шнаркина говорит, собственнику стоит убедиться в платежеспособности арендатора, уточнить причину смены места жительства, проговорить все условия и закрепить их в договоре.

— Следует отдельно подписывать акт приема-передачи и использовать обеспечительный платеж как гарантию, — добавляет эксперт.

Ксения Куликовская напоминает, что закон защищает неприкосновенность жилища, поэтому просто так зайти в сданное в аренду жилье нельзя:

— Поэтому в договоре указывается цель визита собственника, частота и порядок таких посещений. Например, что собственник может проверять состояние квартиры не чаще раза в месяц, при этом обязан согласовать свой визит с арендатором.

— Пропишите: по предварительному согласованию. Например, не чаще раза в месяц, уведомление за 24–48 часов, в присутствии арендатора. Аварии (протечка, газ) — доступ сразу, — отвечает на этот вопрос Анастасия Мищевич.

Ирина Шнаркина дает похожий ответ:

— Чтобы избежать конфликтных ситуаций по поводу посещения квартиры собственником, в договоре нужно четко прописать пункт, в котором будут указаны частота посещений и их цель, а также порядок уведомления (например, за 24 часа). Следует указать, что в экстренных случаях собственник может войти без предупреждения.

Эксперты говорят, что заверять договор у нотариуса необязательно.

— Достаточно простой письменной формы, — говорит Анастасия Мищевич.

— К нотариусу можно обратиться, если одна из сторон хочет дополнительных гарантий, — добавляет Ксения Куликовская.

В Росреестре регистрируют договор сроком от года.

— Договор, который заключается на 11 месяцев, нет необходимости регистрировать, — уточняет Ирина Шнаркина.

— Поэтому часто заключают договор на 11 месяцев и продлевают, — поясняет Мищевич.

— Я работаю с арендой жилья на практике и вижу, что большинство конфликтов возникает не из-за цены, а из-за мелочей, которые не зафиксировали в договоре и акте. Чтобы договор был рабочим, в нем должно быть понятно: кто платит, за что, когда, что считается нарушением и как стороны расходятся. Чтобы договор был рабочим, должны быть четкие даты платежей, порядок передачи показаний, кто платит за мелкий ремонт, сроки возврата депозита и понятный порядок расторжения. Чем меньше «устных договоренностей», тем спокойнее обеим сторонам. Также к договору должны быть приложения в обязательном порядке: акт приема-передачи, опись имущества и фотофиксация, — считает Анастасия Мищевич.

— Не заполняйте бездумно шаблонные договоры, найденные в интернете. Лучше потратить время и дописать в договоре всё, что важно именно в вашем случае: как и когда вносить плату, по каким правилам арендодатель может зайти, что будет, если появится просрочка, можно ли завести животное и так далее. Даже такой, казалось бы, простой документ лучше пустой устной договоренности. Если что-то пойдет не так, у вас уже будет готовый план действий прямо в тексте договора, а не бесполезные претензии на словах, — обращает внимание Ксения Куликовская.

— Нужно помнить, что слово «договор» происходит от слова «договариваться», а значит, договор должен фиксировать все ключевые и устные договоренности, — напоминает Ирина Шнаркина.